Условия ведения бизнеса в Украине: Разрешения на строительство

Новый закон о градостроительстве призван упростить жизнь застройщикам и… закрыть глаза на нарушения правил благоустройства

Изменились ли правила игры на строительном рынке? Ничуть. Все попытки упростить и сделать процедуру оформления прав на землю и разрешительной документации на проектирование и строительство объектов на законодательном уровне заканчиваются ничем», — рассказал на правах анонимности представитель одного из крупнейших застройщиков страны. Такое нежелание комментировать столь скользкую тему понятно — в его планах «выбивать» участки получше и получать все необходимые разрешения побыстрее. Основной причиной такого результата, по его мнению, является существование «феодально-династического» подхода к управлению этими процессами на местах. 

Согласно исследованию Doing Business 2011, из 184 анализируемых стран Украина занимает 179-е место по простоте получения разрешения на строительство, поднявшись всего на два пункта по сравнению с 2010 годом. Это, безусловно, позитивный шаг, но неспешность продвижения еще раз подтверждает, что изменения наступят не так быстро, как того хотелось бы отечественным строителям. Согласно последней редакции рейтинга,  строительству в Украине предшествует выполнение 22 различных процедур, максимальный срок выполнения которых 374 дня. Для сравнения, в Дании для строительства здания необходимо выполнение всего шести процедур, а максимальный срок полного согласования строительства в Сингапуре составляет всего 25 дней. 

Жить стало лучше

За последний год в Киеве практически не осуществлялся отвод земельных участков. В Киевраде накопилось уже порядка тысячи землеустроительных дел, соответственно, требует разрешения такое же количество вопросов в сфере земельных отношений с участниками строительного рынка. Отчасти это связано с тем, что застройщики сейчас не готовы платить за отвод участка суммы, которые они могли платить до кризиса, рассказал директор проектов компании «НЕСТ» Виталий Грусевич. По его словам, участники рынка возлагают надежды на новый Закон «О регулировании градостроительной деятельности», который вступил в силу с момента принятия 12 марта 2011 года. Согласно документу, должна значительно упроститься процедура получения разрешения на строительство технически несложных объектов (в частности, для индивидуальной застройки), которое теперь может быть получено путем разработки строительного паспорта застройки земельного участка и регистрации декларации о начале выполнения строительных работ в инспекции архитектурно-строительного контроля. Иными словами, согласно новому закону, начинать строительство можно до получения всех согласований и экспертиз. Что касается технически сложных объектов 4-й и 5-й категорий сложности, то в целом с внедрением принципов «единого окна» и «молчаливого согласия» условия для получения разрешения на строительство также изменились к лучшему, однако не настолько кардинально. «В любом случае застройщикам следует иметь в виду, что с 1 января 2012 года получение прав на землю, разрешения на строительство и других документов будет зависеть от наличия и содержания градостроительной документации, которую в большинстве населенных пунктов Украины еще только предстоит разработать и утвердить. Насколько реализуема такая задача, покажет время», — предостерегает Сергей Портной, юрист киевского офиса международной юридической фирмы DLA Piper.  

Новое законодательство в строительстве предусматривает сокращение разрешительных процедур с 90 до 25, что уменьшает срок получения необходимых разрешений и согласований с 450-400 дней до 60. Учитывая, что в отношении большинства из установленных законом сроков действует принцип «молчаливого согласия» (заключается в том, что в случае отсутствия решения соответствующего государственного органа в течение установленного срока считается, что решение вынесено в пользу застройщика), можно надеяться, что указанные сроки будут действительно соблюдаться, говорит г-н Портной. Положительным фактором, с точки зрения интересов застройщика, является и норма закона, согласно которой при передаче права на строительство объекта другому заказчику, изменении генерального подрядчика или одного из подрядчиков, либо лиц, ответственных за осуществление авторского и технического надзора, или ответственных исполнителей работ, от заказчика требуется только уведомить об этом инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля в течение трех рабочих дней, говорит юрист ЮФ «Саенко Харенко» Антон Жданов. 

Учитывая направленность Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», логичным является сокращение затрат заказчика в ходе получения документов разрешительного характера. Стоимость услуг по предоставлению технических условий, согласно закону, определяется соответствующими центральными органами исполнительной власти. 

Однако чтобы этот закон заработал, необходимо в течение трех месяцев разработать более 25 подзаконных актов: постановлений Кабинета Министров, документов Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины. Будет ли это выполнено и в каком качестве  — вопросы, которые на сегодняшний день беспокоят строителей, подчеркивает Виталий Грусевич.

Жить стало веселей

В строительных компаниях говорят, что никаких изменений пока не произошло как в периоде получения необходимых документов, так и в стоимости оформления строительства. Ввиду масштабности разработка практики применения значительного количества измененных норм будет продолжаться длительное время, считает Артур Яловой, старший юрист юридической фирмы Integrites. Отсутствие действующего механизма привлечения к ответственности представителей государственных органов за нарушение сокращенных сроков рассмотрения документов приведет к тому, что реальное сокращение срока прохождения всех разрешительных процедур может значительно отличаться от предусмотренного новыми нормами законодательства. «Закон «О регулировании градостроительной деятельности» предусматривает значительное количество позитивных новелл, однако для полного внедрения необходима детализация порядка их выполнения и разработка действенного механизма привлечения к ответственности за нарушение соответствующих норм государственными служащими», — подтверждает Артур Яловой.

Несмотря на кажущиеся положительные изменения в процедуре получения разрешительной документации в строительстве, окончательный вывод о действенности указанных нововведений делать пока рано. Так, законом предусмотрено, что формы декларации, порядок их предоставления и регистрации, формы сообщений об изменении данных в зарегистрированных декларациях определяются Кабмином. При этом инспекции государственного архитектурно-строительного контроля отказывают в регистрации деклараций, если они поданы или оформлены с нарушением установленных требований. «Учитывая отсутствие специальных нормативных актов КМУ по данному вопросу, в настоящее время процесс получения необходимой разрешительной документации фактически является неурегулированным и предоставляет соответствующим инспекциям широкие права на отказ в выдаче (регистрации) необходимых документов», — говорит Антон Жданов. В компании «Лавринович и Партнеры» считают, что существует риск того, что некоторое время вообще не будут приниматься документы, а если даже и будут, то определенное время могут не выдавать документы/разрешения.

Кроме того, в числе важных нововведений нового закона — то, что жильцы домов фактически утратили право принимать участие в общественных слушаниях по поводу строительства в их дворе. Если в генплане этот дом числится, значит, его строительство никто не отменит. Попасть на утверждение генплана теоретически можно, но практически — нереально. По факту теперь начать стройку можно без получения разрешения на нарушение правил благоустройства.

Читайте также

Условия ведения бизнеса в Украине: Регистрация предприятий
Условия ведения бизнеса в Украине: Налогообложение
Условия ведения бизнеса в Украине: Международная торговля