Перспективы и риски украинского рынка недвижимости

С начала 2010 года об украинском рынке недвижимости говорят намного больше, чем во времена его подъема и даже в разгар кризиса. Аналитики констатируют незначительное улучшение ситуации и постепенную стабилизацию рынка, но теперь не рискуют делать долгосрочные прогнозы. Девелоперы продолжают жаловаться на жизнь и всевозможные преграды в виде несовершенного законодательства и высоких кредитных ставок. Консультанты и риелторы, напротив, трубят о резком подъеме и оживлении отрасли, чтобы привлечь клиентов и активизировать продажи.

Кто из них прав, а кто заблуждается в своих оценках и прогнозах? Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы выделили четыре аргумента за и против восстановления отечественного рынка недвижимости в посткризисный период и проанализировали каждый из них.
 

Первичка набирает обороты

Эксперты строительного рынка сходятся во мнении, что локомотивом развития отрасли станет жилая недвижимость. Сейчас в этом сегменте заключается больше всего сделок. По данным Ярославы Чапко, генерального директора компании Knight Frank LLC Ukraine, в первом квартале 2010 года только на киевском рынке первичного жилья совершено 400 покупок, что в два раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. К примеру, строительная компания ТММ в этом году на 65% увеличила продажи квартир в строящихся объектах по сравнению с 2009-м. Вдохновлена успехом и девелоперская компания Ukrainian Development Partners, которая в мае наконец-то сдала жилой комплекс бизнес-класса «Новопечерские Липки» - его строительство тянулось с 2007 года. Сейчас компания заявила о начале реализации второй очереди комплекса и планах потратить на нее около 5 млрд. грн. В целом, по данным Госкомстата, в первом квартале 2010 года объемы ввода в эксплуатацию жилья увеличились на 14,2% по сравнению с 2009-м, когда этот показатель обрушился до уровня десятилетней давности - на 34%. Активно вводятся в эксплуатацию жилые объекты бизнес-класса. Когда начался кризис, они были готовы больше чем на 50%, и их быстро достроили в конце прошлого года, объясняет Ярослава Чапко. Сегодня на такие объекты приходится 52% рынка жилья.

Два первоочередных фактора, сдерживающих развитие сегмента жилой недвижимости, - это отсутствие доступной ипотеки и ограниченность банковского кредитования, считает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ. «Не способствует началу реализации новых объектов и то, что деньги частных инвесторов на ранних стадиях строительства дома привлекать стало намного сложнее», - отмечает эксперт. Если в 2005-2007 годах «на этапе котлована» приобреталось 45% квартир, то сейчас основной спрос сконцентрирован на завершенных объектах, в некоторых случаях – на жилье с отделкой. Именно по этой причине сегодня происходит своего рода «вымывание» жилья эконом-класса, которое пользуется самым высоким спросом. Имеющиеся на рынке недорогие квартиры площадью 45-52 кв. м уже практически распроданы, а новые в эксплуатацию не вводятся, поскольку объекты этого сегмента строились на деньги инвесторов и в кризис были заморожены на ранней стадии реализации проектов. Элитное жилье, несмотря на то что оно даже в кризис пользовалось стабильным спросом, занимает очень незначительную долю рынка и поэтому не может существенно влиять на его развитие. По словам Ярославы Чапко, сегодня на элитные объекты приходится всего 4% рынка жилой недвижимости.