Кто достроит недострои?

По оценкам Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, в данный момент в Украине более 18 тыс. объектов незавершенного строительства. Самое большое количество таких объектов сосредоточено в Донецкой, Харьковской, Житомирской, Львовской и Хмельницкой областях. По предварительным подсчетам Минрегионстроя, на завершение строительства этих объектов необходимо 237,9 млрд. грн. Пока правительство ищет пути решения этой проблемы на высшем уровне, девелоперы осторожно относятся к «чужим» объектам и не спешат инвестировать в их достройку собственные средства. 

«Если проанализировать имеющиеся недострои, то у многих из них есть пробелы в разрешительной документации, просрочки в договорах аренды земли, небольшой объем свободной от отягощений недвижимости, а также достаточно сложный характер взаимоотношений между предыдущим девелопером и генподрядчиком. Если учесть все нюансы, связанные с недостаточной прозрачностью, несоответствиями, то риски очень большие с точки зрения экономики проекта», — объясняет заместитель генерального директора компании ТММ Алексей Говорун. 

Помимо этого, при возобновлении строительства силами нового собственника могут обнаружиться дополнительные риски. Это могут быть как конфликты строительной компании с жильцами прилегающей территории, так и недоразумения с частными инвесторами объекта, добавляет директор девелоперской компании «Стокман» Сергей Овчинников. 

Место решает все 

И все же у некоторых объектов есть шанс на успешную реализацию. В первую очередь это недострои с удачным месторасположением. Например, застройщикам всегда интересны площадки в центральной части города, прилегающих к центру территориях, а также с хорошим транспортным сообщением. Именно привлекательность участка может стать залогом реализации интересного и эффективного проекта. 

Перед принятием любого решения необходимо провести юридический и экономический анализ объекта и определить его экономическую эффективность. «Если все документы в порядке, у нового собственника проекта есть прекрасная возможность сэкономить время на нулевом цикле строительства, быстро достроить начатое и, соответственно, быстрее получить прибыль. Тут важно смотреть на экономику проекта. Например, если речь идет о жилом доме, то важно соотношение реализованных и нереализованных квартир», — говорит Овчинников. По его словам, изучение ситуации занимает от 30 до 45 дней. 

Зачастую надо проводить определенные экспертизы, чтобы определить, что произошло с объектом за период, когда он был заморожен, и что он теперь из себя представляет. Также необходимо, чтобы культура строительства предыдущего застройщика отвечала требованиям порядка организации строительных работ той компании, которая могла бы достроить объект.

По словам игроков рынка недвижимости, идеальной является ситуация, когда для возведения объекта создается отдельная компания, поскольку тогда речь идет о приобретении корпоративных прав новым собственником, что является наиболее простой схемой.