Гектары на продажу

Первый вице-премьер-министр Украины Андрей Клюев во время октябрьского визита в Китай был щедр и красноречив. «Благоприятный климат, 43 млн. гектаров сельскохозяйственных земель, большой опыт земледелия и наличие квалифицированных кадров делают аграрный сектор Украины максимально привлекательным для прихода иностранных инвесторов. Этому будет способствовать и земельная реформа, которая должна вступить в силу в 2012 году», — зазывал китайских инвесторов вкладывать средства в Украину Клюев в интервью государственному информагентству КНР «Синьхуа». Это при том, что в рамках реформы правительство было настроено запретить иностранцам скупать украинские черноземы. 

Цена вопроса 

Земельная реформа стала одним из наиболее обсуждаемых вопросов 2011 года. На сегодня пока еще не ясна схема, по которой будут продаваться наделы, поскольку еще не принят закон о рынке земли. Однако если учитывать проект этого документа, на базе которого, вероятнее всего, будет принят закон о земельном рынке, то особенность схемы будет заключаться в том, что первоочередное право на покупку земель сельхозназначения будут иметь Госземагентство и его территориальные органы, арендаторы и собственники смежных земельных участков, считает Елена Зубченко, старший юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры». 

По мнению экспертов, на снятии земельного моратория в Украине может заработать исключительно государство либо связанная с ним вновь созданная структура. «Сами аграрии, как холдинги, так и фермеры, заинтересованы в прозрачных механизмах долгосрочной аренды и покупать землю сейчас не планируют», — говорит Мария Колесник, руководитель аналитического департамента консалтингового агентства ААА. Государство сможет заработать двумя способами: на продаже земли, за ним закрепленной, и установив налог на продажу и перепродажу земель сельхозназначения. 

В настоящее время площадь земель сельскохозяйственного назначения в Украине, по оценке экспертов ИК «Тройка Диалог Украина», составляет около 32,5 млн. га. Александр Цепенда, аналитик данной инвесткомпании, полагает, что объем рынка земли в первые год-два после снятия моратория в активном обращении составит не более 10-20% от общей площади сельскохозяйственных земель. 

Если говорить о стоимости земли, то в настоящее время существует только кадастровая стоимость на бумаге, она пока не рыночная. На 2011 год она составляет примерно 11,5 тыс. грн. за гектар. От этой кадастровой стоимости по закону насчитывается минимальная арендная плата в размере 3%. В среднем по Украине она составляет 300-370 грн. за гектар за год. Кадастровую стоимость планируют поднять почти на 70% — до 19,5 тыс. грн./га. Соответственно, поднимется и арендная плата. Однако при открытии рынка земли ее стоимость и аренда, скорее всего, будут определяться рынком. «Мы полагаем, что после открытия рынка земли стоимость гектара будет находиться в пределах $1-1,5 тыс.», — отметила Тамара Левченко, старший аналитик ИК Dragon Capital. Таким образом, можно предположить, что на продаже земли в первое время государство заработает не менее $3 млрд. Общая стоимость украинских черноземов с учетом стоимости гектара в пределах $1-1,5 тыс. оценивается в сумму $32,5-48,8 млрд. 

В проекте закона о рынке земли заложено много механизмов, ограничивающих крупные сделки с землей. Например, размер участка «в одни руки» не должен превышать 50 га (ранее закладывались 2100 га). Меры против спекуляции землей предполагают 100%-ный налог на ее перепродажу в первый год после покупки. Таким образом, значительных изменений в структуре собственности на ближайшие три года не ожидается, отметила Тамара Левченко. По ее мнению, после принятия закона о рынке земли в том варианте, в котором он предложен к рассмотрению сейчас, появится больше продавцов наделов, чем покупателей. В долгосрочной перспективе стоимость земли и аренды будет увеличиваться по мере консолидации в секторе.