Когда возобновится массовая ипотека?

Значительное торможение украинского рынка кредитования является одним из наиболее видимых результатов финансового кризиса. За 9 месяцев 2009 года объем банковских кредитов предприятиям и частным лицам снизился в гривневом эквиваленте на 3,5% (не принимая во внимание девальвацию национальной валюты!). В особом дефиците - долгосрочные кредиты на развитие производства, строительство и закупку оборудования, а также ипотечные жилищные кредиты. Так, если в 2008 году объем жилищных ипотек по всему сектору ежеквартально увеличивался на более чем 10%, то в 2009-м этот портфель ежеквартально уменьшается на 3,6%. Только за первое полугодие этого года портфель ипотечных кредитов уменьшился на эквивалент 3 млрд. грн. в иностранной валюте и на 1,8 млрд. грн. - в национальной. Процесс выглядит необратимым.

Мало кто равнодушен к вопросу возобновления кредитования. Займы нужны населению для временного замещения дефицита денег в связи с кризисом. Жизнь продолжается, кому-то нужно достроить жилье, кому-то отремонтировать его и т. д. Предпринимателям и компаниям нужно увеличивать объемы бизнеса, которые упали в связи с кризисом. В конце концов, заинтересованными лицами являются и футбольные болельщики: государство нуждается в кредитах для достройки объектов Евро-2012, чтобы этот футбольный праздник состоялся в Украине.

Как известно, рынок капитала, особенно международного, проявляет очень мало интереса к Украине как по причине собственного «усыхания», так и из-за «неприветливости» украинской бизнес-среды (налоговые, бюрократические и юридические сложности). Приметой последних лет было долгосрочное инвестирование, что позволило профинансировать значительную часть жилищных и других объектов строительства. Однако большая часть новых бизнес-проектов сейчас являются незавершенными на разных стадиях. Активных кредиторов ипотечных программ было много, в то же время рынок был достаточно концентрированным. Так, 80% ипотечных кредитов было выдано десятью наибольшими банками Украины (из существующих 184), а 60% - пятью крупнейшими банковскими учреждениями.

Какие перспективы восстановления этого рынка? Пока что никто из лидеров в данном сегменте не озвучил намерения возобновить массовую ипотеку в ближайшей перспективе. Этому есть следующие объяснения.

Во-первых, валютные долгосрочные кредиты являются очень рискованными для всех участников. Существующий кризис и массовые невыплаты по таким кредитам прекращают любые дискуссии на тему возобновления кредитования в иностранной валюте.

Во-вторых, гривневые долгосрочные кредиты не имеют соответствующего фондирования, а короткими сбережениями финансировать ипотеку тоже рискованно - это также один из уроков кризиса.

В-третьих, процесс взыскания просроченных кредитов является очень проблематичным и усложненным несовершенным законодательством и непрогнозируемым поведением судебных инстанций. Банкиры руководствуются правилом: «Если не можешь собрать старые кредиты - не выдавай новых».

Исследования в этой сфере подтверждают, что платежеспособной ипотекой является только долгосрочный и только дешевый (до 12% годовых) залоговый кредит. Остальные модели, как правило, спекулятивные и/или рискованные. Создание безопасной системы лежит в плоскости внедрения так называемых длинных денег, номинированных в украинской гривне, что возможно только через институциональное обустройство таких институтов, как негосударственные пенсионные и инвестиционные фонды, а также реформирование страховой системы. Если поработать интенсивно, на этот процесс уйдет несколько лет. Но, как сказал один опытный банкир, этот вопрос был достаточно актуальным и три-пять лет назад, однако тогда государственные реформаторы не откликнулись, им были необходимы «быстрые решения».

Этот пример является подтверждением недостатков и даже опасности таких «быстрых решений» в противовес системным реформам. Очевидно, что, находясь под давлением большого количества «долгостроев» и незавершенных проектов, сейчас снова растет спрос на «быстрые решения», и это понятно. Однако эти решения сработают выборочно и не решат задачи по восстановлению новой массовой ипотеки. В повестке дня - формирование долгих гривневых средств. Со стратегией формирования длинных ресурсов в гривне надо определяться уже сейчас, чтобы через три года снова не начинать дискуссии с нуля.